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2022年 深圳商品房買不起， 選擇深圳小產(chǎn)權(quán)房吧，大灣區(qū)深圳是核？-由深圳華盟地產(chǎn)給大家介紹一下。

大灣區(qū)好事連連，深圳真是重磅不斷，8月18日消息，中共中央、國務(wù)院發(fā)布關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見。

小編認(rèn)為擁有騰訊、華為的深圳與中國國運緊緊相連，是中國特色社會主義的標(biāo)桿，賭深圳就是賭國運，有信心者，應(yīng)該想方設(shè)法押注深圳及臨深，不論是買房、還是就業(yè)，或者其他任何方式。

我們聚焦一下來談?wù)勆钲诘姆績r。

深圳現(xiàn)在的房價，借用任志強的話說：“他們老說房價高，我覺得還早著呢。”

一、供需關(guān)系決定市場價格

深圳是真沒地。

就轄區(qū)面積而言，深圳全市國土面積為1993平方千米，是1.8個香港，卻是一線城市裡最小的，北京面積相當(dāng)于8個深圳，上海相當(dāng)于3個深圳，鄰居廣州也相當(dāng)于4個深圳，直轄市重慶相當(dāng)于40個深圳，差距更大。

1979年春天鄧公在中國南海邊陲之地畫下一個小圈時，應(yīng)該也不會想到三十載時間深圳能發(fā)展如此快。衛(wèi)星圖上看到深圳的開發(fā)建設(shè)土地占比已經(jīng)很高了，深圳建成區(qū)面積為900平方千米，建設(shè)用地面積占全部國土面積的45%，高于香港（24%）和其他一線城市（廣州18%，北京22%，上海37%）。

根據(jù)深圳市的規(guī)劃，到2020年，深圳建設(shè)用地上限是976平方公里，截至2015年已使用940平方公里。這意味著，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建設(shè)用地指標(biāo)，平均每年僅6平方公里新增建設(shè)用地配額，還得分大部分給商服、商業(yè)等，分到住宅頭上少的可憐。

直接看近幾年深圳土地供應(yīng)就可以一目了然，以深圳商品房住宅市場為例，深圳新增住宅土地近幾年保持在很低的水準(zhǔn)，縱向看也是所有一線城市中最低。

有限的供給最后呈現(xiàn)的結(jié)果就是，在過去房地產(chǎn)快速發(fā)展的15年裡，全部的商品住宅銷售分到每個人頭上的人均面積要遠低于其他一線城市。即使考慮到保障房等，採用竣工總面積計算的人均面積也是很低的。

土地是用一塊就少一塊，土地的不可再生及有限性決定了未來深圳土地供給也難有大作為。可選項很少，不外乎在存量中做文章，比如城市更新，但是現(xiàn)如今城市更新的週期在不斷拉長，成本也越來越高，遠水難解近渴。

稀缺，永遠是判斷價值投資的唯一原則。在深圳真正有價值的樓盤的價值是稀缺的。因為稀缺，永遠是判斷價值投資的唯一的原則。盡管房地產(chǎn)投資最好的時代已經(jīng)結(jié)束，但是優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，仍然是配置資產(chǎn)的必備元素。

二、國運擔(dān)當(dāng)：

我們對比一下兩個城市：深圳在蒸蒸日上，香港卻日漸暗澹。

1997年，香港回歸祖國。那一年，香港GDP為1774億美元，相當(dāng)于大陸GDP的18.6%。同一年，深圳GDP為1297億元人民幣，依然只能仰望“高端玩家”。

經(jīng)過近40年的發(fā)展，深圳這個因靠近香港得天獨厚的地理位置、幸運地被小平同志“畫個圈”而發(fā)展起來的城市，一路奮力追趕，終于在2017年超過了香港。這樣的深圳速度，堪稱奇跡。

一個城市的命運除了靠自身的奮斗，還要看歷史的進程，而其命運是與產(chǎn)業(yè)緊緊綁在一起的。幸運如深圳，選擇的是高新產(chǎn)業(yè)，代表了未來，也是未來國運興衰關(guān)鍵。高新產(chǎn)業(yè)正處在風(fēng)口，也吸引了人才不斷的流入，高技術(shù)人才催化技術(shù)進步，政府能收取更多的稅收，給予高新產(chǎn)業(yè)更多的支持，形成良性迴圈。

不幸如東北，在重工業(yè)蓬勃發(fā)展時沒有及時轉(zhuǎn)型，錯過新時代的紅利，人才不斷流出，即使有資源有心也無人可用，形成的是惡性循環(huán)。最后，就是差距越來越大。

城市也有核心資產(chǎn)和非核心資產(chǎn)之分，無疑，深圳代表了中國國運，是城市中絕對的核心資產(chǎn)。

三、源源不斷人口流入

佔據(jù)了產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，就佔領(lǐng)了未來。

水往低處流，人往高處走，必然就會吸引人源源不斷往核心城市聚集，尤其是代表了未來的深圳，人口多了對房子的需求自然就上升（不論是自住還是投資等需求）。

一線城市中北京、上海因為本身城市規(guī)劃原因，開始主動限制人口流入，落戶門檻一年比一年高，比移民美利堅還難，甚至主動把人往外趕。理由是，居住地存消防隱患等，事實也是如此，但是，為什麼這些人寧愿住著不安全、惡劣的房子也要留在北京？因為回到三四線，甚至五險之外的老家，就沒有收入了。

所以，城市不斷擴大，再外溢形成城市群是必然的趨勢。

而廣州和深圳的常住人口還保持不斷增長，像深圳每年增加淨(jìng)流入50多萬人，不過深圳2016年新房成交只有4萬套，按套均3人計算也只能解決12萬人需求。

其中，區(qū)域人口增長分為自然增長（出生率減死亡率）和流動增長（遷入減遷出），用流動增長更能說明人口流動。從下圖可以看到，三大經(jīng)濟圈中北京和上海都較為弱勢，數(shù)珠三角人口遷入最為活躍，而深圳是淨(jìng)遷入最多的城市。

深圳還是一線城市中人才引進力度最大的一線城市，本科畢業(yè)生就能申請落戶，而且除了深圳市有一次性的住房補貼，各區(qū)還有額外的住房補貼，在搶人大戰(zhàn)中無疑占得先機，深圳人口淨(jìng)流入的基調(diào)大概率是會保持的。

曼哈頓貴，是因為曼哈頓不止是紐約人的曼哈頓，也不止是美國人的曼哈頓，是世界的曼哈頓，而北上廣深，是全國13.6億人的北上廣深，全國高淨(jìng)值人都是深圳房子潛在的需求者。

所以，不管買不買得起，說句公道話：深圳的房價真不貴。

四、深圳商品房買不起，或是沒有名額不能買，趕快入手深圳小產(chǎn)權(quán)房

由于限購或者資金條件限制，相當(dāng)大的人群是不能投資深圳，這是我們必須接受的一個事實。你有錢嗎？你有名額嗎？兩個問題難倒大多數(shù)人！那作為普通老百姓我們怎樣分享深圳發(fā)展的紅利。嫌棄東莞破爛嫌棄惠州太遠，還是選擇深圳小產(chǎn)權(quán)房吧，大灣區(qū)深圳是核心，深圳發(fā)展是硬道理

首先我們來看2017年最新版的深圳地鐵規(guī)劃 

深圳及環(huán)深各區(qū)域，有很多利好！當(dāng)然也有很多朋友在猜測會不會擴容，這個我也不好回應(yīng)，我也不敢說我也不敢問。但可以確定的是未來是深圳大都市圈的時代。